Chiffrer une rénovation sans voir derrière le mur

Sous le carrelage du rez-de-chaussée, le solivage était mangé sur une dizaine de mètres. Rien ne le laissait voir à la visite. Le devis a été signé sans lui, et la reprise coûte le tiers du marché. À ce moment précis, la question n’est plus technique : elle est de savoir qui paie, et la réponse était écrite avant la découverte, dans la forme du prix qui a été proposée au client.

Le droit y répond plus sèchement que la pratique ne l’imagine. En marché à forfait, la Cour de cassation juge que les travaux supplémentaires relèvent du forfait s’ils sont nécessaires à la réalisation de l’ouvrage (3^e chambre civile, 18 avril 2019, n° 18-18.801, publié au bulletin). L’espèce parle d’elle-même. Le bâtiment à rénover reposait sur la roche là où les pièces annonçaient une cave, il a fallu déroctage et reprise pour tenir les exigences d’accessibilité, et l’entreprise a supporté la dépense. Peu importe la cause, découverte du terrain, erreur du maître d’œuvre ou contrainte réglementaire apparue en cours de route : si l’ouvrage promis ne pouvait pas se faire sans ces travaux, ils sont dans le prix.

Les juges lisent ces conditions strictement. Elles se cumulent : l’écrit précède les travaux, et il porte sur le prix autant que sur les travaux eux-mêmes. Un ordre verbal du client, un échange de messages qui valide le principe sans arrêter le montant, la présence quotidienne du maître d’ouvrage pendant l’exécution : rien de tout cela ne remplace l’accord écrit sur le prix.

Avant de discuter du forfait, vérifier qu’on est bien dedans

Tous les marchés de travaux ne relèvent pas de l’article 1793, et c’est le premier point que la rénovation déplace. Trois mots commandent son champ : la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté, conclu avec le propriétaire du sol. Chacun écarte des situations fréquentes en second œuvre.

Refaire des cloisons et poser des équipements dans un appartement, sans toucher aux murs porteurs ni aux planchers, ne se qualifie pas de construction d’un bâtiment. Quand un locataire commercial fait réagencer son local, la condition du propriétaire du sol tombe. Le contrat de sous-traitance sort du champ pour la même raison : l’entreprise principale qui commande à son sous-traitant n’est pas propriétaire du terrain, et la preuve d’un accord sur les travaux supplémentaires y relève du droit commun.

Cette qualification n’est pas un débat d’avocats. Hors du champ de l’article 1793, le forfait reste un forfait, mais le régime de preuve change du tout au tout : l’acceptation des travaux supplémentaires par le maître d’ouvrage se démontre alors par tout moyen, y compris par un comportement sans équivoque. Règlement sans réserve d’une situation qui les intègre, avenant signé après coup, réception qui les vise nommément : autant d’arguments recevables. Sous l’empire de l’article 1793, non.

L’agrandissement d’une maison, la reprise en sous-œuvre, la restructuration lourde d’un immeuble ancien restent, elles, à l’intérieur du texte. La rénovation ne forme pas un bloc homogène. Entre le remplacement d’une salle de bains et la surélévation d’un pavillon, le même mot recouvre deux régimes contractuels différents.

La ligne « aléas 8 % » ne protège pas ce qu’on croit

C’est la réponse la plus répandue, et la moins efficace des trois. L’entreprise ajoute au bas du devis un pourcentage forfaitaire censé absorber les mauvaises surprises, puis considère le risque traité.

Il ne l’est pas, pour une raison simple. Cette ligne fabrique du prix, pas du droit. Une fois le devis signé, la somme est acquise à l’entreprise quoi qu’il arrive, y compris si le chantier se déroule sans accroc. En sens inverse, elle n’autorise aucune exécution supplémentaire et ne crée aucune créance nouvelle. Le jour où la découverte coûte plus que la provision, l’entreprise se retrouve exactement dans la situation qu’elle croyait avoir couverte, et elle a en plus renchéri son offre face à un concurrent qui, lui, n’avait rien provisionné.

La provision garde deux usages honnêtes. En interne, elle correspond à ce que l’entreprise accepte de perdre sans que le chantier bascule, et ce calibrage se fait sur le prix de revient horaire, pas au doigt mouillé. Face au client, elle sert quand le marché comporte une part d’inconnu faible et bornée, sur laquelle personne n’a envie d’engager une procédure de validation.

Reste à tenir le vocabulaire au propre, parce que le même mot désigne deux choses opposées. Côté maître d’ouvrage, la provision pour aléas est une ligne de son budget d’opération, gardée en réserve pour financer des avenants qu’il autorisera. Côté entreprise, c’est une majoration de son propre prix, qu’elle encaisse dans tous les cas. Lisant « aléas » sur un devis d’entreprise, un promoteur ou un acheteur public comprend souvent la première acception, et négocie la ligne à zéro.

Sortir l’inconnu du forfait : le seul montage qui tient

La méthode qui résiste consiste à ne pas mettre l’inconnu dans le prix ferme, et rien n’oblige un marché à être intégralement forfaitaire. Un devis peut porter un prix global pour ce qui est visible, et un ou plusieurs postes réglés au métré contradictoire, sur un prix unitaire arrêté d’avance, pour ce qui ne l’est pas.

Ce montage traite le vrai problème. L’incertitude d’une rénovation porte rarement sur le prix d’une prestation. Elle porte sur sa quantité. Reprendre une solive coûte un prix connu. Ce qu’on ignore, c’est le nombre de solives. En arrêtant ce prix unitaire dans le contrat initial, l’entreprise remplit la condition la plus dure de l’article 1793, l’accord préalable sur le prix, avant même de savoir ce qu’elle va trouver.

Quatre mentions font tenir un poste de ce genre : la prestation décrite, son prix unitaire hors taxes, une quantité présumée qui sert à établir le montant du devis, et la règle de règlement au métré contradictoire. Cette quantité présumée n’engage rien. Elle sert à comparer les offres.

Chiffré autrement, le même chantier se règle sans conflit. Le devis initial porte 50 850 € HT en prix global, plus un poste « reprise de solivage, 210 € HT le mètre linéaire, quantité présumée 15 ml, réglée au métré contradictoire », soit 3 150 € HT affichés et un devis de 54 000 € HT. La dépose en révèle 38, et le métré signé sur place vaut 7 980 € HT, réglés sans avenant, sans négociation et sans risque juridique : le prix était convenu, seule la quantité restait à constater. Dans la première hypothèse, l’entreprise absorbe 9 200 €. Dans la seconde, elle facture 4 830 € de plus que son devis et sort du chantier à sa marge.

Selon la nature du doute, deux variantes du même principe se rencontrent. La tranche optionnelle convient quand l’inconnu est binaire : la dalle est reprise ou elle ne l’est pas, à un prix fixé, sur décision écrite du maître d’ouvrage avant une date donnée. Le marché en dépenses contrôlées, réglé sur heures et fournitures justifiées avec un coefficient de frais généraux convenu, va aux ouvrages dont personne ne peut décrire l’étendue avant démolition. L’article 1793 est étranger à ces deux formes de prix : il ne vise que le forfait.

Sur les marchés privés de bâtiment, la norme NF P 03-001, dans sa version homologuée le 20 octobre 2017, organise déjà cette mécanique : une modification se notifie par ordre de service signé du maître d’ouvrage, précisant ses conséquences sur le prix et sur les délais, et l’entreprise dispose de quinze jours pour formuler ses réserves, faute de quoi elle ne peut plus s’en prévaloir. Encore faut-il que le marché la vise expressément comme pièce contractuelle : contrairement au CCAG-Travaux des marchés publics, librement consultable sur Légifrance, cette norme est un document Afnor payant, ce qui explique une bonne part de son absence des devis d’artisans.

L’aléa que le client devait vous donner

Une partie de ce qui se découvre derrière un mur n’a rien d’un aléa contractuel : c’est un document que le maître d’ouvrage devait fournir et qu’il n’a pas fourni.

L’amiante en est le cas type. Le décret n° 2017-899 du 9 mai 2017 a créé les articles R. 4412-97 et suivants du code du travail, et l’arrêté du 16 juillet 2019 en fixe les modalités pour les immeubles bâtis depuis le 19 juillet 2019. La charge du repérage pèse sur le donneur d’ordre, que ce texte définit comme la personne qui fait réaliser l’opération dans tout ou partie d’un immeuble bâti. Son périmètre déborde largement celui du dossier technique amiante : il vise les matériaux susceptibles d’être affectés par les travaux projetés, y compris ceux qu’aucun diagnostic de vente n’a jamais sondés. Le plombier qui perce un conduit floqué découvre un risque qui relève de la sous-section 4, pas une sujétion à provisionner dans son devis.

La même logique vaut pour les réseaux enterrés, où la déclaration de projet de travaux et la déclaration d’intention de commencement de travaux répartissent la charge de l’investigation entre responsable de projet et exécutant, et pour le constat de risque d’exposition au plomb dans les logements antérieurs à 1949.

Côté devis, la conséquence est nette. Une découverte qui aurait dû figurer dans un repérage manquant n’est pas un aléa technique à couvrir par un pourcentage : c’est un manquement du maître d’ouvrage, qui suspend l’obligation de l’entreprise et fonde une demande d’indemnisation distincte du prix des travaux. Réclamer les diagnostics avant de chiffrer, puis lister sur le devis les prestations exclues faute de repérage fourni, protège mieux que n’importe quel pourcentage.

Ce que le devis complémentaire doit contenir pour être opposable

Quand la découverte tombe et que le forfait s’applique, il reste un instrument, et un seul : l’accord écrit préalable. Sa forme importe peu, son contenu beaucoup.

Quatre éléments le rendent opposable : la description des travaux nouveaux, leur prix hors taxes, leur incidence sur le délai d’achèvement, et la signature du maître d’ouvrage avant exécution. L’incidence de délai n’est pas un détail de politesse : sans elle, l’entreprise exécute des travaux supplémentaires acceptés tout en restant redevable des pénalités de retard qu’ils provoquent.

C’est aussi le moment de contrôler le taux de TVA. Un complément portant sur un logement achevé depuis plus de deux ans suit le régime du marché initial, mais le seuil qui fait basculer une rénovation lourde dans le neuf s’apprécie sur l’ensemble de l’opération : une reprise de structure ajoutée en cours de chantier peut faire franchir la remise à l’état neuf de plus de la moitié du gros œuvre, et emporter le marché entier à 20 %. Cela se vérifie avant de signer le complément, pas au moment de la liquidation de la TVA.

L’entreprise qui exécute sans écrit, en comptant régulariser plus tard, se donne une dernière chance et une seule : établir que le maître d’ouvrage a accepté les travaux de façon non équivoque une fois réalisés. Hors article 1793, cette acceptation tacite se plaide, et le paiement sans réserve d’une situation les faisant apparaître pèse lourd. Dans le champ de l’article 1793, elle ne suffit pas, et la jurisprudence refuse à l’entrepreneur de contourner le texte par l’enrichissement sans cause.

Reste un tempérament, étroit : le bouleversement de l’économie du contrat. Lorsque l’ampleur des travaux imposés dépasse à ce point les prévisions que l’ouvrage exécuté n’est plus celui qui avait été commandé, les juges du fond peuvent écarter l’intangibilité du forfait. La marche est haute. Elle se referme dès que l’entreprise a elle-même bâclé son estimation : un professionnel qui n’a pas vérifié ses propres calculs avant de s’engager se voit opposer son devoir de conseil, qui lui imposait d’alerter le maître d’ouvrage sur l’insuffisance de ses prévisions.

Marché public : les mêmes découvertes, un régime opposé

L’article 1793 n’a pas cours dans la commande publique, et le raisonnement s’y inverse presque terme à terme.

Un marché public peut être modifié « lorsque la modification est rendue nécessaire par des circonstances qu’un acheteur diligent ne pouvait pas prévoir » : c’est l’article R. 2194-5 du code de la commande publique, en vigueur depuis le 1^er avril 2019. Son montant est plafonné à 50 % du marché initial quand l’acheteur est un pouvoir adjudicateur, par le renvoi qu’opère R. 2194-5 à l’article R. 2194-3, et ce plafond s’apprécie modification par modification. La limite de 15 % souvent citée en travaux relève d’un autre fondement, celui des modifications de faible montant, qui dispense l’acheteur d’établir le caractère non substantiel du changement et dont les montants successifs se cumulent entre eux.

Le juge administratif va plus loin. La théorie des sujétions techniques imprévues ouvre à l’entreprise un droit à indemnisation, même sur un marché à prix forfaitaire et sans avenant préalable, quand elle rencontre en cours d’exécution une difficulté matérielle qui réunit trois conditions : un caractère exceptionnel et imprévisible, une cause extérieure aux parties, et un bouleversement de l’économie générale du marché. Un terrain dont la nature géologique dément les sondages du dossier de consultation entre dans cette catégorie. L’aléa ordinaire d’un chantier, non. Et l’indemnité couvre les dépenses justifiées, jamais un supplément de marge.

Restent les ordres de service. Un OS de travaux modificatifs ne se refuse pas, et il ne se discute pas non plus en silence : l’entreprise l’exécute, et dispose de quinze jours à compter de sa réception pour formuler ses réserves par écrit, au-delà desquels il est réputé accepté. C’est l’article 3.8.2 du CCAG-Travaux approuvé par l’arrêté du 30 mars 2021, applicable au marché seulement s’il y renvoie.

L’inconnu de prix ne se traite pas comme l’inconnu de matière

Deux incertitudes circulent sous le même mot d’aléa, et elles n’appellent pas le même outil. Ce qui se cache derrière un mur relève du montage contractuel décrit plus haut. La hausse du cuivre ou du bois entre la signature et la commande relève, elle, d’une clause de prix, et l’article 1793 la vise explicitement : l’augmentation de la main-d’œuvre ou des matériaux ne justifie aucune revalorisation du forfait.

Une clause de révision indexée sur les index du bâtiment publiés mensuellement par l’INSEE rétablit cette part-là. Encore faut-il choisir l’index qui suit réellement les achats de l’entreprise. En janvier 2026, le BT01 tous corps d’état s’établissait à 134,7 quand le BT38 plomberie-sanitaire atteignait 142,2, base 100 en 2010. Un plombier indexé sur le BT01 absorbe l’écart de sa propre poche, sur un marché où il croyait s’être protégé.

Le calendrier compte autant que le choix de l’index : une valeur paraît environ quatre mois après le mois qu’elle décrit, ce qui interdit toute révision au fil de l’eau et impose de caler les dates de référence dans la clause. La publication du 13 mars 2026 a d’ailleurs créé l’index BT55 pour l’isolation thermique par l’extérieur et supprimé le BT12 : la composition des index composites a changé avec eux, et un marché signé avant cette date ne s’indexe plus tout à fait sur la même chose.

Quand la découverte a déjà mangé la marge

Le chantier continue, le complément n’est pas signé, et le résultat prévisionnel est passé sous zéro. Ce moment se traite en comptabilité avant de se traiter en contentieux.

Dès que la perte à terminaison est probable et évaluable, elle se provisionne à hauteur de la totalité du déficit prévu sur le chantier, sans attendre la réception ni l’issue de la discussion avec le client. L’exercice qui découvre la mauvaise nouvelle la porte entièrement, et non au rythme de l’avancement des travaux.

Le fisc, lui, ne suit pas jusque-là. Sa doctrine réserve la déduction à « la fraction de la perte correspondant aux travaux exécutés à la clôture d’un exercice et non la perte globale prévisible sur l’ensemble de l’opération » (BOI-BIC-PROV-30-10-20, doctrine du 20 octobre 2014). La part déductible se calcule par différence entre le coût de revient des travaux déjà exécutés et le prix de vente de ces mêmes travaux ; l’excédent provisionné se réintègre de façon extra-comptable. Une entreprise qui provisionne 40 000 € de perte à terminaison sur un chantier avancé à 30 % voit donc l’essentiel de sa provision réintégrée, et paie de l’impôt sur une perte qu’elle a déjà comptabilisée.

Quant au litige, il se prépare pendant le chantier et pas après. Les pièces qui emportent la décision se constituent au fil des découvertes : constat d’huissier ou photographies datées de l’ouvrage caché avant reprise, mise en demeure de fournir les diagnostics manquants, courrier recommandé notifiant la découverte et proposant le complément, métré contradictoire signé sur place. Une entreprise qui arrive à l’expertise judiciaire avec des photographies non datées et un accord verbal perd un débat qu’elle aurait pu gagner.

L’arrêt du chantier reste l’arme la plus mal employée du secteur. Suspendre l’exécution parce que le maître d’ouvrage refuse de signer un devis complémentaire, alors que les travaux en cause relèvent du forfait, revient à s’exposer à la résiliation aux torts de l’entreprise. La suspension se justifie quand c’est le paiement d’une situation exigible qui manque, ce qui est un tout autre fondement, ou quand le défaut de repérage amiante interdit d’intervenir sans exposer les compagnons.

Le forfait est un choix commercial, pas une obligation

La profession a fait du prix global et forfaitaire un réflexe, y compris là où aucun texte ne l’impose. Sur du neuf, où le plan décrit l’ouvrage et où le seul inconnu tient au sol, le forfait remplit son office : il transfère un risque borné contre une prime que l’entreprise sait calculer. Sur de la rénovation lourde, le même contrat déplace un risque que personne n’a mesuré, à un prix que personne n’a chiffré, et il le fait au bénéfice de l’entreprise la plus optimiste de la consultation.

Aucun maître d’ouvrage privé ne détient pourtant de droit acquis au prix ferme. Un devis peut annoncer un prix global sur le visible, des prix unitaires sur le douteux et une tranche optionnelle sur l’hypothétique, sans cesser d’être comparable à l’offre d’en face. Ce montage se paie d’un quart d’heure d’explication à la remise du devis, et il évite la seule ligne que les entreprises de rénovation supportent sans jamais la faire figurer nulle part : les travaux exécutés, réceptionnés, et jamais réglés.